Ricardo Monreal: impulsa iniciativa de Ley de Arrendamiento

Autor Congresistas
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  • Cambios de fondo por una pandemia
  • Un marco legal de seguridades
  • En la lista de temas de discusión

Los temas de las preocupaciones de los ciudadanos de a pie se enfilan como iniciativas de decretos de Ley. Resulta incalculable el número de mexicanos ajenos al derecho a la vivienda, de la tranquilidad de un techo que cobije al ciudadano y a su familia, por lo que conviene conocer la sustancia de la iniciativa.

En épocas de cambio y sin precedentes hoy frente a la voracidad de un virus conviene desarrollar el interés de conocer los procesos de factura de las leyes.

En un gobierno que parece impulsado por renovar las instituciones de raíz, porque se vienen abordando temas de gran importancia de todos los ciudadanos y que invitan a interesarse sobre los asuntos públicos como en el caso de los que deben de ocupar a los arrendatarios como a los arrendadores, la iniciativa presente resulta de valiosa claridad.

El senador Ricardo Monreal Ávila recoge las preocupaciones de miles de familias en asuntos sobre arrendamiento, por que no todas las personas son dueños de la casa, o del departamento que habitan, o de su negocios como son restaurantes, librerías, papelerías, oficinas, consultorio, talleres, vulcanizadoras, tlapalerías, misceláneas, salones de belleza, taller de costura, lavandería y son quienes se han visto afectados por el cierre provocado con la pandemia del COVID-19, que también afectó a los arrendadores.

La iniciativa con proyecto de decreto tiene como objetivo adicionar un segundo párrafo en los artículos 2431 y 2432 del Código Civil Federal, en materia de arrendamiento. En la exposición de motivos el documento refiere a que con fecha 30 de marzo de 2020, el Consejo de Salubridad General publicó en el Diario Oficial de la Federación (DOF) el Acuerdo por el que se declara la emergencia sanitaria de causa de fuerza mayor, “a la epidemia de enfermedad generada por el virus SARS-CoV-2 (COVID-19), cuyo numeral Segundo dispone que la Secretaría de Salud determinará todas las acciones que resulten necesarias para atender la emergencia de referencia.

Se precisa que el día después, el 31 de marzo de 2020, la Secretaría de Salud publicó en el DOF el Acuerdo por el que se establecen acciones extraordinarias para atender la emergencia sanitaria generada por el virus SARS-CoV-2, en cuyo artículo primero se refiere a lo siguiente.

Quedó dispuesto: “establecida como acción extraordinaria, para atender la emergencia sanitaria generada por el virus SARS-CoV-2 que los sectores público, social y privado deberán implementar las siguientes medidas:
Primero se da el ordenamiento de la suspensión inmediata, del 30 de marzo al 30 de abril de 2020, de las actividades no esenciales, con la finalidad de mitigar la dispersión y transmisión del virus SARS-CoV-2 en la comunidad, para disminuir la carga de enfermedades, sus complicaciones y la muerte por COVID-19 en la población residente en el territorio nacional.

Y se definen que son directamente necesarias para atender la emergencia sanitaria como son las actividades laborales de la rama médica, paramédica, administrativa y de apoyo en todo el Sistema Nacional de Salud. También los que participan en su abasto servicios y proveeduría, entre las que destacan el sector farmacéutico, tanto en su producción como en su distribución (farmacias); la manufactura de insumos, equipamiento médico y tecnología para la atención de la salud; los involucrados en la disposición adecuada de los residuos peligrosos biológicos, infecciosos (RPBI), así como la limpieza y sanitización de las unidades médicas en los diferentes niveles de atención.

Se contemplan también las actividades involucradas en la Seguridad Pública y la protección ciudadana; en la defensa de la integridad y la soberanía nacionales; la procuración e impartición de justicia; así como la actividad legislativa en los niveles federal y estatal.

Igualmente se agregan las actividades de los sectores fundamentales de la economía: financiero, recaudación tributaria, distribución y venta de energéticos, gasolineras y gas, generación y distribución de agua potable, energía, industria de alimentos y bebidas no alcohólicas, mercados de alimentos, supermercados, tiendas de autoservicio, abarrotes y venta de alimentos preparados; servicios de transporte de pasajeros y de carga; producción agrícola, pesquera y pecuaria, agroindustria, industria química, productos de limpieza; ferreterías, servicios de mensajería, guardias en labores de seguridad privada; guarderías y estancias infantiles, asilos y estancias para adultos mayores, refugios y centros de atención a mujeres víctimas de violencia, sus hijas e hijos; telecomunicaciones y medios de información; servicios privados de emergencia, servicios funerarios y de inhumación, servicios de almacenamiento y cadena de frío de insumos esenciales; logística (aeropuertos, puertos y ferrocarriles) así como las actividades cuya suspensión pueda tener efectos irreversibles para su continuación.

En la lectura de la iniciativa nos encontramos con otras actividades definidas como esenciales y son aquellas que están relacionadas directamente con la operación de los programas sociales del gobierno, pero también se asumen como las necesarias para la conservación, mantenimiento y reparación de la infraestructura crítica que asegura la producción y distribución de servicios indispensables: agua potable, energía eléctrica, gas, petróleo, gasolina, turbosina, saneamiento básico, transporte público, estructura hospitalaria y médica, entre otros más que pudieran listarse en esa categoría.

En un tercer apartado se destaca el Marco Jurídico del Arrendamiento en caso de fuerza mayor y se explica que como fue señalado, el Código Civil Federal vigente establece que “sí por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento”. El mismo precepto establece que si dicho impedimento dura más de dos meses, el arrendatario “podrá pedir la rescisión del contrato” (artículo 2431). Dispone también que, si “sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta…, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior” (artículo 2432). Estos derechos del arrendatario no son renunciables (artículo 2433).

En el documento el senador Monreal se explica que la doctrina y la jurisprudencia del derecho civil se han ocupado ampliamente del estudio del caso fortuito y la fuerza mayor como hechos que liberan al deudor ante el incumplimiento del contrato.

Y conviene conocer para todos que “los caracteres del caso fortuito o fuerza mayor son los siguientes:
Irresistible. Esta característica consiste en una imposibilidad absoluta de cumplimiento. Es necesario distinguir entre la simple facultad y la imposibilidad absoluta;
Imprevisible. Debe ser imprevisible, por lo que el deudor debe tomar todas las precauciones que pueden evitar el incumplimiento, y
Exterior. El acontecimiento debe producirse fuera de la esfera de responsabilidad del deudor”.

En el ámbito de la interpretación judicial los tribunales federales han incluido entre las causas de fuerza mayor a los actos de autoridad como se aprecia en la siguiente tesis aislada.

En un párrafo destacado a la lectura y abundante investigación se plantea que:
“SU FORTUITO O FUERZA MAYOR CUANDO EL ACTO O HECHO EN QUÉ SE SUSTENTA ES UN ACTO DE AUTORIDAD. La doctrina jurídica es unánime al admitir que existen ocasiones en que el incumplimiento de una obligación no puede ser imputable al deudor, porque éste se ve impedido a cumplir por causa de un acontecimiento que está fuera del dominio de su voluntad, que no ha podido prever o qué aun previéndolo no ha podido evitar.

A un acontecimiento de esta naturaleza se le llama caso fortuito o fuerza mayor los diversos tratadistas como Boncasse, García Goyena, Henry León Mazeaud y André Tunc también son acordes al distinguir tres categorías de acontecimientos constitutivos del caso fortuito o de fuerza mayor, según provengan de los sucesos de la naturaleza, de derechos del hombre o de actos de la autoridad; sea el acontecimiento que proceda de cualquiera de esas fuentes y, por ello, provoque la imposibilidad física del deudor para cumplir la obligación, lo que traerá como lógica consecuencia que no incurra en mora y no pueda considerársele culpable de la falta de cumplimiento con la correspondiente responsabilidad de índole civil, dado que a lo imposible nadie está obligado.

Las características principales de esta causa de inimputabilidad para el deudor son la previsibilidad y la generalidad, pues, que cuando el hecho puede ser previsto el deudor debe tomar las prevenciones correspondientes para evitarlo y si no lo hace así, no hay caso fortuito o fuerza mayor; El carácter de generalidad implica que la ejecución del hecho sea imposible de realizar para cualquier persona, no basta, pues, con que la ejecución sea más difícil, más onerosa o desequilibrio en las prestaciones recíprocas.

Así cuando se trata de actos de autoridad, que algunos autores como Manuel Borja Soriano catalogan dentro de la categoría de hechos provenientes del hombre, el hecho del príncipe, se da a entender a todos aquellos impedimentos que resultan de una orden o de una prohibición que emana de la autoridad pública.

En otro apartado que no tiene pierde leemos “situación derivada de la declaratoria de emergencia sanitaria. En sentido inverso, muchas personas viven de la renta de sus inmuebles, pagan sus deudas y obligaciones con el dinero que cobran de los espacios que arriendan. De no recibir este ingreso, los efectos negativos no sólo les afectan individualmente, sino que ponen en riesgo la estabilidad de sus familias. Esta doble afectación provoca el quiebre de la llamada ‘cadena de pagos’, un efecto indeseable dadas los significativos daños que conlleva”.

Cómo fue expuesto, toda vez que la autoridad sanitaria ordenó la suspensión temporal de actividades consideradas como no esenciales en los sectores público, privado y social, muchas empresas se vieron en la necesidad de detener operaciones y dejar de utilizar sus instalaciones, lo que podría interpretarse como un caso fortuito o fuerza mayor, conforme a las características citadas anteriormente. Dicha interpretación es reforzada por el contenido del Acuerdo del Consejo de Salubridad General publicado el 30 de marzo de 2020 referido con anterioridad.

Resalta en el documento que ante tal escenario han surgido muchas dudas sobre cómo proceder en materia de pagos y contratos por el arrendamiento de los inmuebles en los que se ubican los negocios afectados. Y es que uno de los efectos más severos de la crisis sanitaria ha sido la imposibilidad de que las personas paguen la renta o el alquiler del inmueble, ya sea por el tipo de actividad a la que se dedican, por la pérdida o suspensión de su empleo o por el recorte de su salario, entre otras razones. Nos encontramos, pues, ante una situación de incertidumbre económica, cuya duración y efectos aún son inciertos.

Como un texto claro de lectura para un taller de construcción de ciudadanía la iniciativa transita por una ruta de previsiones legales como “Las normas contenidas en los artículos 2431 y 2432 del Código Civil Federal, si bien protegen al arrendatario del pago del importe de la renta cuando por causa de fuerza mayor se encuentra impedido total o parcialmente del uso de la cosa arrendada también colocan en una situación desfavorable al arrendador toda vez que no puede destinar del bien que es materia del contrato de arrendamiento en virtud de las obligaciones que le impone la legislación civil.

Y a fin de proteger las partes ante situaciones extraordinarias que afectan significativamente los términos de su relación contractual el proyecto que se pone a consideración introduce supuestos que vendrían a conciliar las tensiones y afectaciones derivadas de la declaratoria de emergencia sanitaria a saber:
Si los efectos derivados de dicha declaratoria impiden totalmente al arrendatario del uso o goce del bien o cosa arrendada, se propone que las partes tengan las posibilidades de acordar la exención o un pago que no exceda la mitad del importe de la renta mensual. Dicho acuerdo surtirá efectos durante el tiempo señalado por la declaratoria de que se trate, y
Si los efectos derivados de la declaratoria de emergencia impiden parcialmente al arrendatario el uso o goce del bien o cosa arrendada, las partes podrán acordar el pago de la mitad y hasta el 75% del importe de la renta mensual. Dicho acuerdo surtirá efectos durante el tiempo señalado por la declaratoria de que se trate.

La iniciativa de ley espera en las listas para su discusión como alternativa ente los arrastres que ha implicado la pandemia.

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